Segundo o Cruzeiro, Toca da Raposa II tem 83 mil metros quadrados
A pouco mais de um mês do fim do prazo de diligência para bater o martelo sobre a compra (ou não) de 90% das ações da Sociedade Anônima do Futebol do Cruzeiro, Ronaldo Fenômeno informou ao Conselho Deliberativo que deseja ajustes nas condições contratuais do negócio fechado inicialmente em R$ 400 milhões.
Um dos pedidos é para que as Tocas da Raposa I e II sejam transferidas pela associação civil à SAF. Em troca, o grupo ligado ao ex-jogador assumiria a dívida tributária da instituição, calculada em R$ 200 milhões e com parcelas mensais até outubro de 2032.
Em um primeiro momento, lideranças do Conselho Deliberativo teriam se mostrado resistentes à hipótese de incluir os imóveis no acordo com a SAF. É provável que o órgão seja convocado para votar as novas demandas do ex-atacante e sua equipe.
“Não é do nosso interesse e não será também usar qualquer uma das Tocas como investimento imobiliário (...). Será uso exclusivo do futebol. E nossa parte administrativa fica toda na Toca 2”, disse o Fenômeno, em live em seu canal no Twitch.
E se as Tocas da Raposa I e II entrassem no radar da construção civil, quanto valeriam? A definição não é precisa, uma vez que existe a necessidade de elaboração de um estudo técnico baseado em aspectos mercadológicos, geográficos, topográficos e urbanísticos.
No entanto, é possível calcular um preço aproximado levando em consideração os anúncios de terrenos pelas imobiliárias nas imediações dos centros de treinamento.
Inauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPressInauguração da Toca da Raposa II em 9 de março de 2002. Na ocasião, presidente do Cruzeiro, Zezé Perrella, recebeu figuras ilustres, como o técnico da Seleção Brasileira, Luiz Felipe Scolari, e outras autoridades públicas municipais, estaduais e federais - foto: Maria Tereza Correia/EM/DAPress
Construída em 1973, a Toca da Raposa I está localizada na Avenida Otacílio Negrão de Lima - a popular orla da Lagoa da Pampulha -, número 7.100, Bairro Bandeirantes. O local é muito frequentado por praticantes de esportes (ciclistas e corredores), bem como por turistas que desejam conhecer o principal cartão-postal de Belo Horizonte.
O Bairro Bandeirantes, por sua vez, é composto principalmente por imóveis de luxo em terrenos de mais de 1.000 metros quadrados distribuídos por ruas e avenidas que homenageiam cidades italianas (Torino, Novara, Sicilia, Piemonte, Cremona, Palermo...).
Uma das casas mais caras da região está compartilhada no site Lugar Certo, do Grupo Diários Associados, por R$ 11,9 milhões. São 5 quartos, 3 salas, 4 vagas de garagem e 6 banheiros em área útil de 820 m² e um terreno de 1.177 m².
Com relação aos lotes, há 44 anúncios no Lugar Certo no Bandeirantes, sendo o mais barato R$ 570 mil (1.050 m²) e o mais valioso R$ 4,5 milhões (4.500 m²). O preço por metro quadrado de terreno gira entre R$ 880 e R$ 1.400,00.
De acordo com o Cruzeiro, a área da Toca da Raposa I, que atende às categorias de base, é de 60 mil metros quadrados. Aplicando o preço de R$ 1.400,00 por m², obtém-se o montante de R$ 84 milhões.
Existem restrições de construção no entorno da Lagoa da Pampulha, sendo a principal a limitação de 9 metros de altura (três andares) para preservar a identidade do complexo arquitetônico. Por isso, um eventual empreendimento na Toca I seria composto por casas.
Toca da Raposa II
Inaugurada em 2002, a Toca da Raposa II fica na Rua Adolfo Lippi Fonseca, número 250, Bairro Trevo, na Pampulha - próxima aos limites com as cidades de Contagem e Ribeirão das Neves. Por ser um local predominantemente residencial, os moradores se deslocam aos vizinhos Céu Azul, Copacabana e Jardim Leblon para fins comerciais.
Em consulta ao Lugar Certo, a casa de maior valor está à venda por R$ 2,3 milhões - 4 quartos (todos com suíte) e 6 vagas de garagem. Já os terrenos variam de R$ 280 mil a R$ 1,6 milhão. O valor do metro quadrado do lote é de R$ 400 a R$ 800.
Fotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPressFotos da Toca da Raposa II, centro de treinamento do Cruzeiro, em 2013 - foto: Rodrigo Clemente/EM/DAPress
Segundo o Cruzeiro, o espaço que abriga os treinos do time principal e, eventualmente, do sub-20 tem 83 mil metros quadrados. Ou seja, uma possível negociação aplicando o preço máximo do m² sairia por R$ 66,4 milhões.
Recentemente, a Direcional Engenharia lançou os condomínios Conquista Lagoa e Conquista Pampulha, a poucos metros de distância da Toca da Raposa II. As unidades com 2 dormitórios variam de R$ 170 mil a R$ 200 mil.
Como seria na prática?
A hipotética alienação das Tocas da Raposa I e II não representaria pagamento à vista pelas construtoras e/ou incorporadoras ao Cruzeiro.
No mercado imobiliário é comum o formato de permuta, no qual o dono do terreno recebe um percentual do valor geral de vendas (VGV) do empreendimento ou até mesmo unidades residenciais.
Foi dessa forma que o América cedeu o seu antigo clube de lazer na Rua Mantena, Bairro Ouro Preto, na Pampulha, à Direcional Engenharia, em março de 2013.
foto: Direcional Engenharia/Divulgação
Supremo Residence, da Direcional Engenharia, foi construído no antigo clube de lazer do América
Ficou acertado que o Coelho teria direito a 22,5% do faturamento da construtora com os residenciais Supremo e Splendido, com oito andares e apartamentos de 2 e 3 dormitórios, com opção de cobertura, de R$ 320 mil a R$ 680 mil. As obras terminaram em abril de 2016.
Nos balanços patrimoniais do América há informações sobre receitas da Direcional em 2018 (R$ 9,7 milhões), 2019 (R$ 5,6 milhões) e 2020 (R$ 3,7 milhões). Nas tratativas iniciais, o clube esperava lucrar de R$ 22,5 milhões a R$ 25 milhões na transferência do terreno de 15 mil metros quadrados.
foto: Soraia Piva/Superesportes
Patrimônio geral
A soma de R$ 150,4 milhões pelas Tocas da Raposa I e II é apenas uma estimativa que usou como critério os preços dos lotes nos bairros Bandeirantes e Trevo, na Pampulha, em BH. Outros fatores podem influenciar na valorização ou depreciação dos bens do Cruzeiro.
Uma das propriedades recentemente alienadas é a área anexa ao clube de lazer da Pampulha, no Bairro Santa Branca. O empresário Pedro Lourenço, do Supermercados BH, comprou o imóvel de 9,5 mil m² avaliado em R$ 13,6 milhões (R$ 1.430,00 por m²).
A associação civil também detém os clubes da Pampulha (55 mil m²) e do Barro Preto (11 mil m²), além do prédio da antiga sede administrativa, na Rua dos Timbiras, alugado por 10 anos para o Supermercados BH.
No caso do clube do Barro Preto, o Cruzeiro pode, no futuro, fechar parceria para a instalação de um shopping no local - a exemplo do que o Atlético fez com a Multiplan na construção do DiamondMall, no Bairro de Lourdes, em 1996.
Especula-se que o centro de compras poderia render de R$ 300 milhões a R$ 400 milhões à Raposa em longo prazo. O imóvel é cercado pela Avenida Augusto de Lima e as ruas Guajajaras, Ouro Preto e Araguari, num ponto onde o m² do terreno supera R$ 8.000,00.
No balanço de 2020, o Cruzeiro contabilizou R$ 213,7 milhões em terrenos, edifícios, construções, móveis, utensílios, equipamentos, veículos e obras em andamento. Todavia, a quantia informada é inferior ao valor de mercado dos patrimônios.
foto: Divulgação/Cruzeiro
'Blue Shopping', projeto de 2019, nunca foi tirado do papel pelo Cruzeiro
Valor de mercado dos principais patrimônios do Cruzeiro considerando o preço do metro quadrado* dos terrenos em cada região:
Toca da Raposa I Bandeirantes: R$ 1.400,00 o m² Área: 60 mil m² Valor: R$ 84 milhões
Toca da Raposa II Trevo: R$ 800,00 o m² Área: 83 mil m² Valor: R$ 66,4 milhões
Clube do Barro Preto Barro Preto: R$ 8.000,00 o m² Área: 11 mil m² Valor: R$ 88 milhões
Clube da Pampulha Santa Branca: R$ 1.500,00 o m² Área: 55 mil m² Valor: R$ 82,5 milhões
Sede administrativa (prédio comercial) Barro Preto: R$ 10.000,00 o m² (área construída) Área: 4,3 mil m² Valor: R$ 43 milhões
Total: R$ 363,9 milhões
* Consultas realizadas nos sites Lugar Certo, VivaReal, Casa Mineira e Imovelweb
