Segundo o Cruzeiro, Toca da Raposa II tem 83 mil metros quadrados - Foto: André Batista/Cruzeiro

A pouco mais de um mês do fim do prazo de diligência para bater o martelo sobre a compra (ou não) de 90% das ações da Sociedade Anônima do Futebol do Cruzeiro, Ronaldo Fenômeno informou ao Conselho Deliberativo que deseja ajustes nas condições contratuais do negócio fechado inicialmente em R$ 400 milhões.

Um dos pedidos é para que as Tocas da Raposa I e II sejam transferidas pela associação civil à SAF. Em troca, o grupo ligado ao ex-jogador assumiria a dívida tributária da instituição, calculada em R$ 200 milhões e com parcelas mensais até outubro de 2032.

Em um primeiro momento, lideranças do Conselho Deliberativo teriam se mostrado resistentes à hipótese de incluir os imóveis no acordo com a SAF. É provável que o órgão seja convocado para votar as novas demandas do ex-atacante e sua equipe.

E se as Tocas da Raposa I e II entrassem no radar da construção civil, quanto valeriam? A definição não é precisa, uma vez que existe a necessidade de elaboração de um estudo técnico baseado em aspectos mercadológicos, geográficos, topográficos e urbanísticos.

No entanto, é possível calcular um preço aproximado levando em consideração os anúncios de terrenos pelas imobiliárias nas imediações dos centros de treinamento.

Fotos da inauguração da Toca da Raposa II, em 9 de março de 2002

Construída em 1973, a Toca da Raposa I está localizada na Avenida Otacílio Negrão de Lima - a popular orla da Lagoa da Pampulha -, número 7.100, Bairro Bandeirantes. O local é muito frequentado por praticantes de esportes (ciclistas e corredores), bem como por turistas que desejam conhecer o principal cartão-postal de Belo Horizonte.

O Bairro Bandeirantes, por sua vez, é composto principalmente por imóveis de luxo em terrenos de mais de 1.000 metros quadrados distribuídos por ruas e avenidas que homenageiam cidades italianas (Torino, Novara, Sicilia, Piemonte, Cremona, Palermo...).

Uma das casas mais caras da região está compartilhada no site Lugar Certo, do Grupo Diários Associados, por R$ 11,9 milhões. São 5 quartos, 3 salas, 4 vagas de garagem e 6 banheiros em área útil de 820 m² e um terreno de 1.177 m².

Com relação aos lotes, há 44 anúncios no Lugar Certo no Bandeirantes, sendo o mais barato R$ 570 mil (1.050 m²) e o mais valioso R$ 4,5 milhões (4.500 m²). O preço por metro quadrado de terreno gira entre R$ 880 e R$ 1.400,00.

De acordo com o Cruzeiro, a área da Toca da Raposa I, que atende às categorias de base, é de 60 mil metros quadrados. Aplicando o preço de R$ 1.400,00 por m², obtém-se o montante de R$ 84 milhões.

Existem restrições de construção no entorno da Lagoa da Pampulha, sendo a principal a limitação de 9 metros de altura (três andares) para preservar a identidade do complexo arquitetônico. Por isso, um eventual empreendimento na Toca I seria composto por casas.

Inaugurada em 2002, a Toca da Raposa II fica na Rua Adolfo Lippi Fonseca, número 250, Bairro Trevo, na Pampulha - próxima aos limites com as cidades de Contagem e Ribeirão das Neves. Por ser um local predominantemente residencial, os moradores se deslocam aos vizinhos Céu Azul, Copacabana e Jardim Leblon para fins comerciais.

Em consulta ao Lugar Certo, a casa de maior valor está à venda por R$ 2,3 milhões - 4 quartos (todos com suíte) e 6 vagas de garagem. Já os terrenos variam de R$ 280 mil a R$ 1,6 milhão. O valor do metro quadrado do lote é de R$ 400 a R$ 800.

Fotos da Toca da Raposa II no ano de 2013

Segundo o Cruzeiro, o espaço que abriga os treinos do time principal e, eventualmente, do sub-20 tem 83 mil metros quadrados. Ou seja, uma possível negociação aplicando o preço máximo do m² sairia por R$ 66,4 milhões.

Recentemente, a Direcional Engenharia lançou os condomínios Conquista Lagoa e Conquista Pampulha, a poucos metros de distância da Toca da Raposa II. As unidades com 2 dormitórios variam de R$ 170 mil a R$ 200 mil.

A hipotética alienação das Tocas da Raposa I e II não representaria pagamento à vista pelas construtoras e/ou incorporadoras ao Cruzeiro.

No mercado imobiliário é comum o formato de permuta, no qual o dono do terreno recebe um percentual do valor geral de vendas (VGV) do empreendimento ou até mesmo unidades residenciais.

Foi dessa forma que o América cedeu o seu antigo clube de lazer na Rua Mantena, Bairro Ouro Preto, na Pampulha, à Direcional Engenharia, em março de 2013.

Supremo Residence, da Direcional Engenharia, foi construído no antigo clube de lazer do América - Foto: Direcional Engenharia/Divulgação

Ficou acertado que o Coelho teria direito a 22,5% do faturamento da construtora com os residenciais Supremo e Splendido, com oito andares e apartamentos de 2 e 3 dormitórios, com opção de cobertura, de R$ 320 mil a R$ 680 mil. As obras terminaram em abril de 2016.

Nos balanços patrimoniais do América há informações sobre receitas da Direcional em 2018 (R$ 9,7 milhões), 2019 (R$ 5,6 milhões) e 2020 (R$ 3,7 milhões). Nas tratativas iniciais, o clube esperava lucrar de R$ 22,5 milhões a R$ 25 milhões na transferência do terreno de 15 mil metros quadrados.

- Foto: Soraia Piva/Superesportes

A soma de R$ 150,4 milhões pelas Tocas da Raposa I e II é apenas uma estimativa que usou como critério os preços dos lotes nos bairros Bandeirantes e Trevo, na Pampulha, em BH. Outros fatores podem influenciar na valorização ou depreciação dos bens do Cruzeiro.

Uma das propriedades recentemente alienadas é a área anexa ao clube de lazer da Pampulha, no Bairro Santa Branca. O empresário Pedro Lourenço, do Supermercados BH, comprou o imóvel de 9,5 mil m² avaliado em R$ 13,6 milhões (R$ 1.430,00 por m²).